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« Je n’ai pas les moyens d’acheter des produits de consommation de mauvaise qualité qui vont coûter cher à l’entretien ou que l’on va devoir renouveler trop souvent. » (auteur inconnu)

Oui il s’agit bien des pantoufles que l’on met aux pieds On néglige trop souvent les pieds qui nous portent.

Plus sérieusement, lorsque j’avais 10 ans mon père portait des chaussons ROMIKA en cuir marron. Il les a porté plus de 10 ans avant qu’ils ne soient relégués à l’état de vieilles savates.
De mon côté, après avoir utilisé tout un tas de mules différentes qui ne duraient pas plus d’un an pour les plus performantes, j’ai écouté la voix de la raison. Je me suis offert des ROMIKA Mokasso 202 G en cuir noir il y a deux ans.

Je peux dire aujourd’hui que je suis totalement convaincu par ces chaussons. La semelle paraît toujours comme neuve et le cuir s’est légèrement patiné.

Je ne sais pas ce qu’il en est de toute la gamme de cette marque mais ces mules sont un très bon produit dans la gamme homme. Ma femme a aussi tenté l’expérience Romika il y a un an. Elle s’est offerte des mules ROMIKA femme (modèle ROMILASTIC 366). Le mélange de feutre et de laine a tenu à peine un an. La semelle n’avait pas bougé. Dommage.

Et vous combien de temps durent vos chaussons ?

Qu’est-ce qu’un actif ?
Un actif est quelque chose qui met de l’argent dans la poche de son propriétaire.
En général, l’achat de l’habitation principale n’est donc pas un actif. Le prêt est un centre de coût qui n’est compensé par aucune rentrée d’argent liée à la possession de ce bien.
Elle peut cependant être un actif si celle-ci est utilisée pour louer des chambres d’hôtes ou qu’une partie du terrain est utilisée pour créer de nouvelles habitations mises en location par exemple.

Et lorsque le prêt est payé, peut-on enfin considérer son habitation principale comme un actif ?
La réponse est toujours non. En effet, l’habitation principale ne fait toujours pas entrer de l’argent dans la poche du propriétaire. Il reste toujours des coûts liés à la possession du bien (impôts fonciers et entretien) qui son directement grevés des revenus.

Comme nous n’avions que deux choix, l’habitation principale est donc un passif.

Peut-on alors transformer ce passif en actif ?
Dans le principe oui. C’est d’ailleurs courant lors du départ à la retraite. Les enfants sont partis du foyer et donc la maison devient trop grande. La vente de l’habitation principale la fait sortir de la colonne du passif.
Le résultat de la vente est alors mis dans une habitation principale plus petite et moins couteuse (retour dans la colonne du passif) et le solde sert à générer un revenu complémentaire (dans la colonne de l’actif).
J’ai de nombreux exemples de jeunes retraités qui ont fait cela par contre, je n’en ai aucun concernant des personnes plus jeunes. J’ai même un contre exemple. Un couple (35-40 ans) avec deux enfants habitant en région parisienne propriétaire d’une maison de plus de 200 m2 habitable. Ils ont terminé de payer la maison. Le coût d’entretien et de possession (impôts fonciers et locaux) représentent cependant plus de 3 mois des revenus mensuels. Conséquence, le couple souhaite vendre cette maison d’une valeur de 650 000 €. Cependant, vivre dans 100 m2 ne lui semble pas envisageable. la couple va donc certainement vendre la maison et acheter une maison un peu plus petite et moins couteuse en entretien et coût de possession. Le solde sera dépensé en voyage et autres babioles… C’est dommage.

Pour aller plus loin
J’ai tendance à croire que l’habitation principale peut passer de la colonne du passif à celle de l’actif uniquement lorsqu’il y a changement d’objectif de vie de la part de son propriétaire.
Nous habitions ma femme et moi dans un petit studio que nous avons mis en location lorsque nous avons décidé d’ aller vivre dans plus grand. Le studio est passé de la colonne du passif à celle de l’actif. Bon, erreur de jeunesse oblige, nous l’avons vendu deux ans plus tard et avons mis le résultat de la vente dans le prêt de notre habitation principale. Ca va vraiment à l’encontre de la règle « Jamais tu ne vendras un actif pou un actif de moins bon rendement ».

L’habitation principale étant un passif, pourquoi ne pas s’en débarrasser alors ?
Elle est même parfois vue comme un fil à la patte. Mais si cette possession n’est pas vue comme un fil à la patte et que le prêt et les coûts de possession et d’entretien reviennent moins cher qu’un loyer, pourquoi se priver du côté rassurant de cette possession ?

Je ne sais pas vous mais moi je suis quand même content d’habiter dans mon passif plutôt que d’habiter dans l’actif de quelqu’un d’autre.

Le titre est volontairement provocateur

Je suis propriétaire d’un appartement dont le loyer mensuel payé par le locataire dépasse les 500 € par mois hors charges. J’ai acheté cet appartement avec le locataire en place. La rentabilité n’est pas sensationnelle mais le revenu est régulier. Cette « erreur » d’achat fera l’objet d’un autre article.

L’un des à-côtés intéressant lié à la location est la révision annuelle des loyers… lorsque l’indice de référence des loyers augmente. Cette année, ce n’était pas le cas : l’indice était à 117,54 au quatrième trimestre 2008 et de seulement 117,47 au quatrième trimestre 2009 donc -0.06 % (indice de référence des loyers). J’ai tout naturellement décidé de ne pas réviser le loyer

Par contre, lors de la révision du loyer en 2009, l’augmentation était de (117,54 – 144,30) / 114,30 = 2,83 % et rapporté à un loyer annuel de plus de 6000 €, cela dépasse les 160 € / an de revenu supplémentaire. Et comme cette révision se fait par simple lettre, un quart d’heure suffit pour son calcul, sa rédaction et son envoi.

Vous me direz « oui, mais c’est juste pour intégrer l’inflation ! » C’est vrai mais c’est quand même plaisant de voir le retour sur investissement lorsque le loyer est révisé : un quart d’heure pour 160 € de gain annuel. Et plus le loyer est élevé plus la révision est rentable.

Bien sûr pour pouvoir réviser le loyer, il faut réunir deux conditions :

• un loyer pas encore dans le haut de la fourchette sinon la révision fera fuir le locataire et la vacance n’est pas forcément avantageuse au propriétaire ;
• un indice de révision des loyers en faveur du propriétaire.

Suite à la lecture de « Père Riche, Père Pauvre » de Rober T. Kiyozaki l’année dernière, je me suis mis en tête de modifier complètement ma stratégie d’investissement. Avant cette lecture, j’essayais de gagner en capital lorsque j’investissais en bourse et en revenu pour plus tard lorsqu’il s’agissait d’immobilier par exemple.

Ma stratégie depuis un an consiste principalement à investir pour un revenu régulier. Cela fait qu’en bourse, j’investis dans une société lorsque celle-ci me promet un dividende élevé et régulier.
A force de recherche, j’ai trouvé les SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée). En échange d’une exonération d’impôt sur les sociétés, elles ont obligation de distribuer 85 % des bénéfices provenant des loyers et 50 % provenant des cessions des immeubles. Et dans ce secteur, Société de la Tour Eiffel semblait prometteuse.

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En France on aime bien la pierre. C’est l’un des investissements préférés des français pourtant lorsqu’on parle d’investissement immobilier, on fait bien souvent référence à l’investissement direct : l’achat d’un parking, garage ou appartement pour le mettre en location.

Il existe pourtant d’autres formes d’investissements immobiliers pour un particulier. Cet article va vous présenter les trois principaux investissements immobiliers en France avec pour chacun ses avantages et inconvénients.

L’investissement en direct dans la pierre

C’est l’investissement immobilier « standard » qui consiste à acheter un bien immobilier (un parking, un garage, un appartement, des murs de commerce voir un immeuble) et à le mettre en location en direct ou par l’intermédiaire d’une agence immobilière moyennant un pourcentage.

C’est dans cette catégorie que l’on devrait retrouver aussi toutes les offres alléchantes de défiscalisation… où bien souvent on essaie de faire croire à l’investisseur qu’il investit mais qu’il ne faut pas qu’il considère cet investissement comme un bien immobilier.

Avantages :

• le propriétaire du bien immobilier a tout loisirs d’améliorer le rendement de son investissement en faisant des travaux ou en louant en meublé par exemple
• l’investissement peut se faire à l’aide d’un prêt immobilier

Inconvénients :

• un bien immobilier n’est pas liquide. Il faut compter au minimum un trimestre pour obtenir sa valeur en numéraire (temps pour la vente puis les passage chez le notaire)
• des coût supplémentaires non prévus peuvent apparaître : un ravellement d’immeuble par exemple

L’investissement immobilier dans la pierre papier hors bourse : la SCPI

Ce type d’investissement immobilier est présent en France sous la forme de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Chaque SCPI a sa spécialité, certaines sont dites SCPI de rendement quand d’autres sont dites défiscalisantes. La SCPI est à mon sens un bon moyen pour un particulier d’investir dans des bureaux ou des commerces.

L’investisseur achète des parts soit lors de la phase de création de la SCPI soit lors de la revente sur un marché des parts (les ordres sont souvent exécutés une fois par mois).

Depuis 2007, il existe aussi les OCPI (Organismes de Placement Collectifs en Immobilier) mais ils ne sont pas totalement investis en immobilier. Entre 10% et 30 % d’un actif OCPI peut être investi sur le marché boursier.

Avantages :

• l’investissement peut se faire à l’aide d’un prêt immobilier
• le marché des SCPI est souvent assez vivant pour être considéré plus liquide que l’investissement dans la pierre standard

• il n’y a pas de coût supplémentaire une fois l’investissement réalisé contrairement à l’investissement immobilier standard.

Inconvénient :

• le propriétaire des parts n’a pas de moyen d’action pour améliorer la rentabilité de son investissement

L’investissement immobilier dans la pierre papier en bourse : la SIIC

C’est mon investissement préféré en ce moment. Les SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée) sont des sociétés foncières qui ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés. Elle doivent en contre partie distribuer sous forme de dividende au moins 85 % des bénéfices et 50 % sur les sessions d’immeubles à ses actionnaires.

Quelques valeurs ont encore des rendements supérieurs à 8 % : Tour Eiffel et Foncière des Murs sont deux exemples.

Avantage :

• les valeurs sont liquides

Inconvénients :

• les valeurs sont côtées en bourses et par conséquent sont soumises aux fluctuations des marchés
• comme c’est une valeur boursière, il n’est pas possible de faire un prêt immobilier pour acquérir des parts
• le propriétaire des parts n’a pas de moyen d’action pour améliorer la rentabilité de son investissement

Maintenant que je vous ai présenté les trois principaux types d’investissements immobiliers pour un particulier dans lesquels avez-vous déja tenté l’aventure ?

Oui, vous savez cette somme dont toutes les personnes qui parlent de finances personnelles disent qu’il faut mettre de côté.

Et bien, comme cela a été abordé à maintes reprises et par un grand nombre de livres dont « L’homme le plus riche de Babylone » de George S. Clason, « Tout le monde mérite d’être riche » de Olivier Seban ou encore « Père Riche, Père Pauvre » de Robert T. Kyozaki, pour se sortir des problèmes financiers, il faut commencer par épargner tous les mois au moins 10 % de ses revenus.

Je suis tout à fait en phase avec cela et je le faisait avant même de lire des livres sur le sujet. Par contre, autour de moi, je dois reconnaître que très peu de personnes font cela. Par conséquent, quel conseil leur donner ?

Parallèlement, la même littérature précise aussi qu’il ne faut pas forcément acheter son habitation principale : ce n’est pas toujours rentable par rapport à un loyer.

Mais, face à une personne qui n’arrive pas à épargner 10 % de ces revenus et qui ne souhaite pas prendre de risques financiers, quel conseil lui donner ? De changer de mode de pensée ? Ce n’est pas toujours évident et tant que cette personne ne fera pas un pas vers son enrichissement personnel, il n’y aura pas d’épargne à long terme possible.

C’est pourquoi, je pense que le meilleur conseil à donner à cette personne est d’acheter son logement principal. Au moins toutes les dépenses mensuelles ne seront pas faîtes à fond perdu. Car même si l’habitation principale n’est que rarement un investissement, l’argent ne partira au moins pas en pure perte.

Et les années de remboursement passant, il sera toujours possible (moyennant un taux d’intérêt intéressant) de refaire un rachat de prêt sur une durée plus longue pour diminuer le « loyer » mensuel.

Qu’en pensez-vous ?

Au début du mois de juillet, le CAC 40 se situait aux environs des 3300 points. Donc très bas…
Parmi les 40 valeurs de l’indice, France Télécom (FR0000133308 – FTE) a ma préférence. Je suis cette valeur depuis un an maintenant et lorsqu’elle est tombée à moins de 14,10 € par action au tout début du mois, je n’ai pas hésité longtemps avant d’investir à nouveau dessus.

Pourquoi un tel enthousiasme ?
France Télécom distribue des dividendes tous les ans depuis 2000 excepté pour l’année 2002. Et depuis 2008, le dividende est payé en deux fois, une fois en septembre et le solde en juin de l’année suivante.
L’action est très rentable en terme de dividende distribué ce qui fait qu’avec la perspective de 1,4 € par action, la rentabilité brute ressort à presque 10 % (9,8-9,9 % avec les frais d’achat).
Et jusqu’à preuve du contraire, France Télécom ne prévoit pas de modifier sa politique de distribution à court terme.

Maintenant…
Depuis une semaine, le CAC 40 reprend un peu pieds et l’action France Télécom dans son sillage mais si l’on regarde la rentabilité en se basant uniquement sur le dividende probable :

• à 15 € par action, la rentabilité brute ressort à 9,3 % environ

• et à 16 € par action, la rentabilité brute ressort tout de même à 8,75 %

Alors, France Télécom vous tente ? Et peut-être en avez-vous déja en portefeuille ?

Ca y est, c’est lancé…

Idinvests.com est un blog qui traitera principalement de finances personnelles et d’investissements financiers. Je partagerai avec vous mes idées sur les investissements. Pour les investissements déjà réalisés, je partagerai avec vous les résultats en cours de route.
Je profiterai aussi de ce blog pour faire quelques digressions qui n’auront aucun lien direct avec le thème principale.