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La diversification d’un patrimoine se doit soit de permettre une augmentation de celui-ci soit de permettre un revenu régulier indépendamment des soubresauts de l’économie. Ces deux options ne sont pas exclusives

Warren Buffet dit que la diversification est une solution pour ceux qui ne comprennent pas ce qu’ils font : « Wide diversification is only required when investors do not understand what they are doing. »
Je suis d’accord avec cet adage cependant, je diversifie tout de même mais à un autre niveau. Je ne diversifie pas forcément mon porte-feuille, je ne diversifie pas forcément mes actifs immobiliers.

La diversification se fait au niveau du patrimoine.

Indépendamment du support, j’investis uniquement lorsque cela correspond à mes critères au moment de l’investissement. Et oui, tout est en mouvement, même les critères de choix d’un investissement. Aujourd’hui, je suis plus sur une volonté d’obtenir un rendement sous forme de dividende ou de revenus locatifs mais demain ? Peut-être préfèrerai-je un rendement en capital ?

Tout cela pour dire que je nuance la phrase bien connue de Warren Buffet avec celle bien connue de ceux qui nous veulent du bien : banquiers, vendeurs de défiscalisation…

Le résultat aujourd’hui ?

Mon porte-feuille boursier se limite à 5-6 lignes pour un rendement en terme de dividende d’environ 10 %. Mes revenus immobiliers par contre, sont moins reluisant… plombés par un achat presque réussi… Mais la situation s’améliore

Et pour vous que signifie « diversification » ?

Comme promis dans cet article,  je reviens sur ma première expérience d’achat d’appartement pour du locatif.

En 2007, j’étais convaincu que l’investissement locatif sans apport nécessitait un effort financier de plusieurs années de la part du propriétaire bailleur. Étant pressé de concrétiser un achat, je suis tombé sur un appartement F3 dans une résidence proche de mon lieu d’habitation. Le prix était légèrement inférieur au prix du marché car un locataire était déjà en place.

Nous avons donc sauté le pas et investi dans cet appartement sans apport (même pour les frais de notaires). Notre taux d’endettement a été mis à son maximum et nous devions compléter le loyer de 450 €/ mois pour payer les traites du prêt. La rentabilité brut était de 5.2 % (loyers chargés / prix d’achat frais de notaires inclus).

Aujourd’hui (3 ans après), nous avons toujours le même locataire. La loyer est révisé tous les ans lorsque cela est possible et malgré un loyer inférieur de 100-150 € / mois, cet investissement nous permet une épargne forcée.

Ça c’est pour les bons côtés… Les autres conséquences sont toutes autres…

D’abord, avec un endettement au maximum, envisager un nouveau prêt est très difficile. Ensuite, comme le loyer est inférieur au prix du marché et qu’il m’est difficile de réviser de façon conséquente ce loyer, nous ne pouvons pas revendre ce bien pour assainir la situation sans revendre à perte… Nous n’envisageons pas de résilier le baille non plus… notre côté humain ! Nous avons donc décidé de ne pas revendre et de conserver ce bien. Dans quelques années, nous pourrons toujours refaire le prêt sur une échéance plus longue afin de diminuer les traites mensuelles et générer un flux de trésorerie positif. Nous pourrons aussi envisager de rembourser une partie du prêt pour atteindre l’équilibre entre ce qui sort et ce qui rentre.

Depuis, les biens immobiliers envisagés doivent au moins avoir les qualités suivantes :

• l’espérance de loyer est au moins égal à 7 % (loyer brut envisagé / prix de vente incluant les frais de notaires) ;
• le financement doit être au minimum une opération blanche : loyer net supérieur ou égal au montant des traites du prêt immobilier. La mise de départ est donc fonction du flux de trésorerie souhaité.

Avez-vous d’autres critères ?

Dans l’à propos de ce blog j’écris que je vise l’indépendance financière. Je vais donc la préciser mais avant, peut-être faut-il la définir ?

L’indépendance financière peut être définie comme le point d’équilibre entre les dépenses et les revenus passifs.
Cela apporte deux questions complémentaires :
- qu’est qu’un revenu passif ?
- qu’est-ce qu’une dépense ?

Un revenu passif
Je définie le revenu passif comme étant un revenu ne nécessitant que très peu d’attention de la part du propriétaire du dit revenu. Un bien en location de longue durée peut être un exemple de revenu passif. Un bien en location meublé pour du tourisme pourra être considéré comme un revenu passif s’il est mis en gérance car si la présence du propriétaire est nécessaire toutes les semaines, ce n’est plus tout à fait passif.

Une dépense
Une dépense est tout ce qui sort du porte-monnaie : un loyer, un prêt bancaire pour son habilitation ou un emprunt d’investissement immobilier, des frais médicaux pas remboursés, des frais de voitures, les achats de biens matériels…

Allons plus loin
Le point d’équilibre entre les dépenses et les revenus dépend plus des dépenses que des revenus. Avec des dépenses mensuelles de 1000 €, l’indépendance financière sera plus facilement atteignable. Dans cet exemple, l’indépendance financière serait alors accessible à partir de 1100 € de revenus passifs mensuels… Et oui, il faut bien continuer à mettre 10 % de revenus de côté

J’ai défini l’indépendance financière comme étant le point d’équilibre entre les dépenses (+10 %) et les revenus passifs. Il faut cependant prendre en compte le facteur temps :

• l’inflation : elle doit être compensée par un revenu en constante augmentation. C’est notamment pour se prémunir de l’inflation que l’on doit continuer à mettre les 10 % de revenus mensuel de côté.

• la dépense : elle doit rester stable à revenu constant. Pour les dépenses, c’est à chacun de définir le niveau de vie qu’il vise pour son indépendance financière.

Et bien pour notre petite famille de 4 personnes, j’ai arbitrairement fixé notre indépendance financière à 2000 € de revenus passifs par mois hors inflation et hors prêts immobiliers.

Et vous quel chiffre posez-vous pour votre indépendance financière ? En avez-vous un ?

Je suis déjà propriétaire d’un box acheté l’an dernier. Il est loué et tout se passe bien avec le nouveau locataire. Maintenant que la situation est stable, je souhaite renouveler l’expérience en achetant de nouveau un box. Il faut donc que je décide quels sont les critères que je souhaite voir satisfait.

Les critères sont les suivants :

• un rendement de 7 % brut (loyer chargés / prix d’achat incluant les frais de notaires)
• des charges (hors impôts fonciers) inférieures à 10 % du montant du loyer prévu (loyer chargé)
• un box proche d’une gare
• un box entouré de rues à stationnement payant
• proche de mon lieu d’habitation

Pourquoi un rendement à 7 % minimum ?
Tout d’abord, il faut rappeler que l’investissement dans l’immobilier comporte des risques :

• loyers impayés : cas de mon premier locataire du box… pendant 6 mois. Autant dire que je connais !
• vacances des locataires : les charges restent à être payées
• difficulté à trouver un locataire : cela entraine une baisse du rendement. une solution peut être de positionner un loyer plus faible pour éviter la vacance par exemple et donc diminuer quand même le rendement.

Il faut bien que ces risques soient compensés par une espérance de gain supérieure à celle du livret A sinon aucun intérêt. Maintenant pourquoi fixer à 7 % plutôt que 6 % ? Tout simplement qu’à 6 %, je préfère acheter des parts de SCPI avec l’argent prévu pour le box… Et pourquoi pas 8 % alors ? Je me fixe arbitrairement à 7 % brut car fixer le critère à 8 % et au-delà réduirait la liste des opportunités actuelles à 0.

Pourquoi un critère sur les charges ?
Pour le cas de mon box, j’ai simplifié le fonctionnement avec le locataire. Il paie un loyer charges comprises et je ne fais pas de régularisation en fin d’année. C’est la solution qui me paraît la plus simple pour un box. Les charges grèvent donc directement le loyer perçu. Et j’estime qu’au delà de 10 % cela devient cher. Car au final, il faut encore déduire la taxe foncière. C’est seulement après que l’on parle d’impôts fonciers. Calculons. Avec les 10 % de charges, le rendement net avant taxe foncière est de 6,3 % (7 % – 7% * 10 %). Si en plus, on enlève un mois de loyer brut correspondant environ à la taxe foncière, cela fait un rendement net avant impôts sur le revenu de 5,6 % (6,3 % – 7 % / 12).
Les charges sont donc très importantes.

Concernant le lieu géographique
Je souhaite que le box soit près d’une gare afin d’augmenter les possibilités de location. Autour des gares SNCF (près de chez moi en région parisienne), les voitures s’agglutinent tous les jours de semaine et les stationnements payants et parking SNCF ne suffisent pas. De même, si tous les stationnements sont payants, les propriétaires de voitures sont plus disposés à louer un box pour y parquer leur belle auto Enfin, je le souhaite proche de chez moi tout simplement pour pouvoir m’en occuper plus facilement.

Avez-vous d’autres idées de critères ? En appliquez vous d’autres ?

Pour s’enrichir plus rapidement/facilement, il faut utiliser le prêt immobilier. Cependant, tout le monde ne peut pas faire un prêt bancaire d’un montant élevé. Dans cet article, je vais présenter une idée d’investissement dans l’immobilier qui nécessite une mise de départ de 10 000 € (quand même) et la mise en place d’un prêt immobilier de 40 000 € seulement. Les rendements calculés ci-après restent vrai si vous souhaitez investir la moitié : 5 000 € de mise de départ et un prêt de 20 000 €.

Aujourd’hui, pour 50 000 € , il n’est pas facile de trouver un bien immobilier qui peut rapporter plus de 6% net avant impôt à moins d’acheter des parkings ou des box. Donc allons voir du coté des SCPI de rendement…

Il en existe aujourd’hui plusieurs qui rapportent au moins 5,7 % net avant impôt par rapport au prix d’achat. Donc prenons ce chiffre comme base de départ pour nos calculs.

Si nous mettons 50 000 € sur une SCPI de 5,7 % de rendement, nous touchons donc 2850 € / an (237,50 € / mois).

Comme nous empruntons 40 000 €, il faut déduire de ce que nous touchons les traites du prêt.

Pour un prêt sur 25 ans (c’est le plus avantageux pour créer un flux de trésorerie positif) à 3,6 % hors assurance avec 0,3 % du montant emprunté pour l’assurance, nous devons déduire 213 €/ mois.

La solde mensuel de la première année est donc de 237,50 – 213 = 24,50 € / mois soit 294 €/ an. Sur la première année, nous avons seulement un rendement de 294 / 10 000 = 2.94 %.

Par contre, si l’année suivante les loyers sont révisés ne serait-ce que de 1 %, nous touchons donc 2850 * 1,01 = 2878,50 € / an. Au final, il reste 2878,50 – 2556 (=213 * 12) = 322,50 € soit un rendement sur la mise de départ de 3,22 % net avant impôt.

Les années passant, le rendement sur la mise de départ sera exponentiel grâce à l’effet de levier offert par le prêt bancaire.

Jacob Lund Fisker nous explique sur son blog (Early Retirement Extreme) comment il est devenu indépendant financièrement en moins de 7 ans. C’est mathématique. La règle fonctionne indépendamment de ce que l’on gagne aujourd’hui. Tout est basé sur les dépenses que l’on se fixe. Pour se faire, il faut vivre sur 20 % de ses revenus et mettre de côté les 80 % restant.

Faisons les calculs.
Tout d’abord, il faut déterminer combien il faut avoir en capital pour être indépendant financièrement sans entamer ce capital.
Je prends volontairement l’hypothèse que nous pouvons trouver un rendement de 4 % net. Donc pour avoir une année de revenu sans entamer le capital, il me faudra au minimum l’équivalent de 25 ans de revenus (1 an de revenu / 4 %).

Maintenant que nous savons qu’il faut 25 ans de revenus pour être indépendant financièrement, combien de temps me faut-il si je mets 80 % de mes revenus de côté ?

Si chaque mois, je vis avec 20 % de mes revenus, je mets donc 4 mois de côté (les 80 % restant). Donc tous les ans, je mets 4 ans de revenu de côté. Pour avoir 25 ans de revenus, il me faudra donc travailler (25 / 4 = 6,25 ans) 6 ans et 3 mois… donc moins de 7 ans

La difficulté de cette méthode consiste à réussir à vivre avec 20 % de ses revenus… Pour mon cas, ce serait plutôt l’inverse, 80 % de mes revenus me servent aux dépenses et 20 % sont mis de côté.

Et pour vous qu’en est-il ?