IdInvests.com

Comme promis dans cet article,  je reviens sur ma première expérience d’achat d’appartement pour du locatif.

En 2007, j’étais convaincu que l’investissement locatif sans apport nécessitait un effort financier de plusieurs années de la part du propriétaire bailleur. Étant pressé de concrétiser un achat, je suis tombé sur un appartement F3 dans une résidence proche de mon lieu d’habitation. Le prix était légèrement inférieur au prix du marché car un locataire était déjà en place.

Nous avons donc sauté le pas et investi dans cet appartement sans apport (même pour les frais de notaires). Notre taux d’endettement a été mis à son maximum et nous devions compléter le loyer de 450 €/ mois pour payer les traites du prêt. La rentabilité brut était de 5.2 % (loyers chargés / prix d’achat frais de notaires inclus).

Aujourd’hui (3 ans après), nous avons toujours le même locataire. La loyer est révisé tous les ans lorsque cela est possible et malgré un loyer inférieur de 100-150 € / mois, cet investissement nous permet une épargne forcée.

Ça c’est pour les bons côtés… Les autres conséquences sont toutes autres…

D’abord, avec un endettement au maximum, envisager un nouveau prêt est très difficile. Ensuite, comme le loyer est inférieur au prix du marché et qu’il m’est difficile de réviser de façon conséquente ce loyer, nous ne pouvons pas revendre ce bien pour assainir la situation sans revendre à perte… Nous n’envisageons pas de résilier le baille non plus… notre côté humain ! Nous avons donc décidé de ne pas revendre et de conserver ce bien. Dans quelques années, nous pourrons toujours refaire le prêt sur une échéance plus longue afin de diminuer les traites mensuelles et générer un flux de trésorerie positif. Nous pourrons aussi envisager de rembourser une partie du prêt pour atteindre l’équilibre entre ce qui sort et ce qui rentre.

Depuis, les biens immobiliers envisagés doivent au moins avoir les qualités suivantes :

• l’espérance de loyer est au moins égal à 7 % (loyer brut envisagé / prix de vente incluant les frais de notaires) ;
• le financement doit être au minimum une opération blanche : loyer net supérieur ou égal au montant des traites du prêt immobilier. La mise de départ est donc fonction du flux de trésorerie souhaité.

Avez-vous d’autres critères ?