19 octobre 2010, 7:08
… si celui-ci est déjà habité par un locataire ?
Vous pouvez par exemple lui proposer des travaux d’embellissement qui vous permettrons d’augmenter le loyer (en accord avec votre locataire bien entendu). Je parle bien ici de travaux d’embellissements et non de travaux nécessaires à la salubrité du bien…
J’ai personnellement proposé ce marché à mon locataire mais celui-ci à décliné mon offre. Je lui proposais d’installer des fenêtres double vitrage et éventuellement de changer les volets pour des volets roulant électriques.
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12 octobre 2010, 2:14
Foncière de Murs est encore une SIIC (Société d’Investissement Immobilière Cotée) que j’ai en porte-feuille. Quelle ne fut pas ma surprise d’apprendre que pour financer des acquisitions d’hôtels du groupe Accor, la société procède à une augmentation de capital.
La proposition de souscription est la suivante : pour 100 actions détenues en porte-feuille, l’actionnaire a le droit d’acheter 13 actions au tarif de 15 € chacune. Actuellement l’action côte au environs de 18 €… donc une décote d’environ 20 %.
Cette augmentation de capital peut cependant être vue comme une mauvaise nouvelle. En effet, le capital va être dilué et par conséquent le dividende pourrait être diminué.
Cependant, trois éléments me font dire que c’est une bonne nouvelle si l’on souhaite souscrire :
- le capital va être utilisé pour acheter des murs d’hôtels donc les loyers vont tomber tout de suite ;
- les principaux actionnaires représentant plus de 90 % du capital se sont engagés à souscrire ce qui tend à dire qu’ils ont confiance dans cette société ;
- avec un dividende même réduit de 10 centimes (-7% sur le dividende actuel) le rendement est de 8,66 % ((1,4 – 0,10) /15 x 100). Et si le dividende reste identique à 1,4 €, le rendement ressort à 9,33 %.
Étant donnés ces trois éléments, je vais souscrire à cette augmentation de capital. La question reste maintenant : où trouver l’argent ?
Mes deux principaux choix sont les suivants :
- je revends assez d’actions Foncière des Murs au prix de 18 € pour pouvoir souscrire au maximum auquel j’ai droit ;
- j’investis une nouvelle somme d’argent en bourse mais au tarif préférentiel.
La première idée semble séduisante parce que je n’ai pas à investir une nouvelle somme d’argent en bourse. En faisant cela je gagne quelques actions gratuites. C’est dommage car cette opportunité d’investir à plus de 8 % ne donnera pas son maximum. je vais donc devoir trouver la somme nécessaire pour investir au maximum de ce à quoi j’ai droit.
Pour celles et ceux qui ont cette action en porte-feuille, quel est votre choix ?
7 octobre 2010, 8:51
Je possède un certain nombre d’actions de la Société Tour Eiffel depuis maintenant plus d’un an. Cette société est une SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée) côté sur l’Eurolist Compartiment B. Elle peut être investie dans le cadre d’un PEA.
Maintenant que les présentations sont faîtes, voyons combien elle rapporte aujourd’hui.
Elle côte aux alentours de 60 € par action. Elle a rapporté 4 € par action l’an dernier et ce montant semble être reconduit cette année en espérant une augmentation pour l’année suivante. Cela fait un rendement à 6,66 % (4 / 60 x 100). Le rendement commence en effet à s’émousser. Il faut savoir qu’elle cotait aux alentours de 13 € en mars 2009 et le dividende était toujours de 4 € par action…
En Août 2010, la société a procédé au détachement de l’acompte du dividende (livraison le 6 octobre) mais cette fois l’actionnaire avait le choix entre l’acompte sous forme numéraire (2 € par action) ou sous forme d’actions au prix unitaire de 42,04 €. Je ne sais pas encore combien ont souscrit au versement sous forme d’actions mais cette proposition semblait très intéressante. L’action à toujours côté au dessus de 49 € depuis le détachement en août.
Avec un dividende annuel de 4 € par action , les nouvelles actions obtenue à 42,04 € vont donc rapporter 9,5 %. Mon PRU (Prix de Revient Unitaire) est actuellement à 33,5 € par action. Le rendement est donc globalement de 11,9 %…
Et vous avez-vous eu des dividendes sous forme d’actions très rentables cette année ?
5 octobre 2010, 2:20
Dans un article précédent, je vous présentais une façon d’investir sur les SCPI avec une partie en apport personnel et une partie en prêt bancaire. Dans cet article, je vais vous présenter une SCPI candidate pour du moyen terme.
Vous pourrez trouver toutes les informations officielles sur la SCPI Primopierre sur le site de BNP Paribas REIM.
La SCPI Primopierre est dite classique diversifiée et est considérée comme une SCPI de rendement. La date de mise sur le marché des parts remonte au 22 septembre 2008. Le capital-plafond de départ était fixé à 50 000 000 € soit 312 500 parts à 160 € (valeur d’émission de 191 €). Lors de l’assemblée générale du 27 avril 2010, le capital social a été fixé à 120 000 000 € soit 750 000 parts à 160 €.
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4 octobre 2010, 9:44
Dans cet article, je vous parlais de Jacob Lund Fisker et de comment il est possible de devenir indépendant financièrement en moins de 7 ans (5 ans dans son cas 
).
Il vient de sortir un livre dont le titre est Early Retirement Extreme: A philosophical and practical guide to financial independence.
A consulter la table des matières sur le blog de l’auteur, le livre ne ressemble pas à ceux que j’ai pu lire jusqu’à présent sur le sujet de l’argent. Il s’intéresse semble-t-il beaucoup à l’efficacité économique des choses : aux économies à réaliser et comment les réaliser. Vivement la réception du livre
Bonne lecture.
3 octobre 2010, 9:23
Dans cet article, je vous présentais mes critères de choix pour l’achat d’un box pour du locatif.
J’ai trouvé le box qui me convient. Reprenons mes critères de choix et voyons s’ils ont tous été suivis :
Un rendement de 7 % brut (loyers chargés / prix d’achat incluant les frais de notaires) ?
Le box était loué depuis plusieurs années à 70 € / mois charges comprises. Je prévois un loyer de 75 € / mois charges comprises pour un prix d’achat de 9 000 € hors frais de notaires (le prix affiché était de 10 000 €). Pour avoir déjà acheté un box au même prix l’an dernier, je sais que les frais de notaires sont d’environ 1 500 €. La rentabilité brut sera donc de :
(75 x 12) / (9 000 + 1 500) = 8,57 % et à 70 € de loyer cela donne tout de même une rentabilité de 8 %.
Le premier critère est donc rempli et va même au-delà de mon objectif fixé. Heureusement car voici le critère n°2.
Des charges (hors impôts fonciers) inférieures à 10 % du montant du loyer prévu (loyer chargé) ?
Les charges communes sont évaluées à 11 € / mois ! C’est complètement hors de mon objectif de ne pas dépasser les 10 % du montant du loyer prévu. Mais comme le loyer rapporte plus que les 7 % prévus, le supplément de charges est compensé.
Un box proche de chez moi, proche d’une gare et entouré de places de parking payantes ?
Le box est en effet proche d’une gare, proche de chez moi et entouré de places de parking payantes. Il est situé dans au sous-sol d’une résidence comprenant environ 200 appartements et sur laquelle le manque de place de parking est chronique. Tous les critères sont au vert pour trouver rapidement un locataire
En synthèse…
Si je m’en tenais à ma stratégie simplifiée d’investissement, je devrais encore rester sur des placements en bourse étant donner que certaines sociétés que je suis ont encore un rendement supérieur à 8 % (je vous laisse le soin de le vérifier ). L’avantage d’être propriétaire de biens immobiliers c’est que cela à tendance à rassurer les banquiers. Dans mon cas, l’avantage de ce placement tient au fait que le revenu (donc le loyer) tombe directement sur mon compte bancaire alors que les dividendes restent actuellement sur le PEA…
Ce box comme le premier acheté en 2009 me permettent de continuer à compenser mon achat d’appartement de 2007.
Qu’en pensez-vous ?