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Parmi les valeurs que je suis, Pages Jaunes (FR0010096354- PAJ), offre un bon rendement. Cette année, elle a rapporté 0,65 € / action alors que nous pouvions la trouver entre 8 et 8,5 € assez facilement (cela correspond à peu près à la moyenne mobile sur 250 jours). Le rendement a donc été d’au moins 7,6 %.

Mais voilà que les prévisions de dividende pour l’an prochain sont moins bonnes. L’entreprise est en cours de réorientation. Elle va donner la part belle à l’Internet et laisser petit à petit les annuaires papiers. Par contre, elle continue à mener une politique de dividende élevé comme rappelé très régulièrement dans les communiqués de presse. Le dividende prévu pour les années à venir (2011 et 2012) se situe pour Boursorama aux alentours de 0,62 € / action.

Aujourd’hui, l’action a touché un plus bas depuis juillet 2009 à 7,018 €. Acheter à ce prix l’action revient donc à placer à 8,83 %. Et en prenant une hypothèse pessimiste avec un dividende à 0,6 € / action, la rentabilité reste tout de même à 8,55 %.

Je me suis positionné un peu plus tôt dans le mois de novembre aux alentours de 7,5 € l’action et le rendement prévu ressortait tout de même à plus de 8,2 %.

Si vous croyez dans l’Internet, cette entreprise peut un être un bon moyen pour diversifier votre porte-feuille à bon compte.

Qu’en pensez-vous ? En avez-vous déjà ?

PS : n’oubliez pas que ce n’est qu’une vision des choses et que celle-ci n’engage que moi. Chacun se fait son propre avis

… si celui-ci est déjà habité par un locataire ?
Vous pouvez par exemple lui proposer des travaux d’embellissement qui vous permettrons d’augmenter le loyer (en accord avec votre locataire bien entendu). Je parle bien ici de travaux d’embellissements et non de travaux nécessaires à la salubrité du bien…

J’ai personnellement proposé ce marché à mon locataire mais celui-ci à décliné mon offre. Je lui proposais d’installer des fenêtres double vitrage et éventuellement de changer les volets pour des volets roulant électriques.
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Foncière de Murs est encore une SIIC (Société d’Investissement Immobilière Cotée) que j’ai en porte-feuille. Quelle ne fut pas ma surprise d’apprendre que pour financer des acquisitions d’hôtels du groupe Accor, la société procède à une augmentation de capital.

La proposition de souscription est la suivante : pour 100 actions détenues en porte-feuille, l’actionnaire a le droit d’acheter 13 actions au tarif de 15 € chacune. Actuellement l’action côte au environs de 18 €… donc une décote d’environ 20 %.

Cette augmentation de capital peut cependant être vue comme une mauvaise nouvelle. En effet, le capital va être dilué et par conséquent le dividende pourrait être diminué.

Cependant, trois éléments me font dire que c’est une bonne nouvelle si l’on souhaite souscrire :

• le capital va être utilisé pour acheter des murs d’hôtels donc les loyers vont tomber tout de suite ;
• les principaux actionnaires représentant plus de 90 % du capital se sont engagés à souscrire ce qui tend à dire qu’ils ont confiance dans cette société ;
• avec un dividende même réduit de 10 centimes (-7% sur le dividende actuel) le rendement est de 8,66 %  ((1,4 – 0,10) /15 x 100). Et si le dividende reste identique à 1,4 €, le rendement ressort à 9,33 %.

Étant donnés ces trois éléments, je vais souscrire à cette augmentation de capital. La question reste maintenant : où trouver l’argent ?

Mes deux principaux choix sont les suivants :

• je revends assez d’actions Foncière des Murs au prix de 18 € pour pouvoir souscrire au maximum auquel j’ai droit ;
• j’investis une nouvelle somme d’argent en bourse mais au tarif préférentiel.

La première idée semble séduisante parce que je n’ai pas à investir une nouvelle somme d’argent en bourse. En faisant cela je gagne quelques actions gratuites. C’est dommage car cette opportunité d’investir à plus de 8 % ne donnera pas son maximum. je vais donc devoir trouver la somme nécessaire pour investir au maximum de ce à quoi j’ai droit.

Pour celles et ceux qui ont cette action en porte-feuille, quel est votre choix ?

Je possède un certain nombre d’actions de la Société Tour Eiffel depuis maintenant plus d’un an. Cette société est une SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée) côté sur l’Eurolist Compartiment B. Elle peut être investie dans le cadre d’un PEA.

Maintenant que les présentations sont faîtes, voyons combien elle rapporte aujourd’hui.

Elle côte aux alentours de 60 € par action. Elle a rapporté 4 € par action l’an dernier et ce montant semble être reconduit cette année en espérant une augmentation pour l’année suivante. Cela fait un rendement à 6,66 % (4 / 60 x 100). Le rendement commence en effet à s’émousser. Il faut savoir qu’elle cotait aux alentours de 13 € en mars 2009 et le dividende était toujours de 4 € par action…

En Août 2010, la société a procédé au détachement de l’acompte du dividende (livraison le 6 octobre) mais cette fois l’actionnaire avait le choix entre l’acompte sous forme numéraire (2 € par action) ou sous forme d’actions au prix unitaire de 42,04 €. Je ne sais pas encore combien ont souscrit au versement sous forme d’actions mais cette proposition semblait très intéressante. L’action à toujours côté au dessus de 49 € depuis le détachement en août.

Avec un dividende annuel de 4 € par action , les nouvelles actions obtenue à 42,04 € vont donc rapporter 9,5 %. Mon PRU (Prix de Revient Unitaire) est actuellement à 33,5 € par action. Le rendement est donc globalement de 11,9 %…

Et vous avez-vous eu des dividendes sous forme d’actions très rentables cette année ?

Dans un article précédent, je vous présentais une façon d’investir sur les SCPI avec une partie en apport personnel et une partie en prêt bancaire. Dans cet article, je vais vous présenter une SCPI candidate pour du moyen terme.

Vous pourrez trouver toutes les informations officielles sur la SCPI Primopierre sur le site de BNP Paribas REIM.

La SCPI Primopierre est dite classique diversifiée et est considérée comme une SCPI de rendement. La date de mise sur le marché des parts remonte au 22 septembre 2008. Le capital-plafond de départ était fixé à 50 000 000 € soit 312 500 parts à 160 € (valeur d’émission de 191 €). Lors de l’assemblée générale du 27 avril 2010, le capital social a été fixé à 120 000 000 € soit 750 000 parts à 160 €.
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Dans cet article, je vous présentais mes critères de choix pour l’achat d’un box pour du locatif.

J’ai trouvé le box qui me convient. Reprenons mes critères de choix et voyons s’ils ont tous été suivis :

Un rendement de 7 % brut (loyers chargés / prix d’achat incluant les frais de notaires) ?
Le box était loué depuis plusieurs années à 70 € / mois charges comprises. Je prévois un loyer de 75 € / mois charges comprises pour un prix d’achat de 9 000 € hors frais de notaires (le prix affiché était de 10 000 €). Pour avoir déjà acheté un box au même prix l’an dernier, je sais que les frais de notaires sont d’environ 1 500 €. La rentabilité brut sera donc de :

(75 x 12) / (9 000 + 1 500) = 8,57 % et à 70 € de loyer cela donne tout de même une rentabilité de 8 %.

Le premier critère est donc rempli et va même au-delà de mon objectif fixé. Heureusement car voici le critère n°2.

Des charges (hors impôts fonciers) inférieures à 10 % du montant du loyer prévu (loyer chargé) ?
Les charges communes sont évaluées à 11 € / mois ! C’est complètement hors de mon objectif de ne pas dépasser les 10 % du montant du loyer prévu. Mais comme le loyer rapporte plus que les 7 % prévus, le supplément de charges est compensé.

Un box proche de chez moi, proche d’une gare et entouré de places de parking payantes ?
Le box est en effet proche d’une gare, proche de chez moi et entouré de places de parking payantes. Il est situé dans au sous-sol d’une résidence comprenant environ 200 appartements et sur laquelle le manque de place de parking est chronique. Tous les critères sont au vert pour trouver rapidement un locataire

En synthèse…
Si je m’en tenais à ma stratégie simplifiée d’investissement, je devrais encore rester sur des placements en bourse étant donner que certaines sociétés que je suis ont encore un rendement supérieur à 8 % (je vous laisse le soin de le vérifier ). L’avantage d’être propriétaire de biens immobiliers c’est que cela à tendance à rassurer les banquiers. Dans mon cas, l’avantage de ce placement tient au fait que le revenu (donc le loyer) tombe directement sur mon compte bancaire alors que les dividendes restent actuellement sur le PEA…

Ce box comme le premier acheté en 2009 me permettent de continuer à compenser mon achat d’appartement de 2007.

Qu’en pensez-vous ?

La diversification d’un patrimoine se doit soit de permettre une augmentation de celui-ci soit de permettre un revenu régulier indépendamment des soubresauts de l’économie. Ces deux options ne sont pas exclusives

Warren Buffet dit que la diversification est une solution pour ceux qui ne comprennent pas ce qu’ils font : « Wide diversification is only required when investors do not understand what they are doing. »
Je suis d’accord avec cet adage cependant, je diversifie tout de même mais à un autre niveau. Je ne diversifie pas forcément mon porte-feuille, je ne diversifie pas forcément mes actifs immobiliers.

La diversification se fait au niveau du patrimoine.

Indépendamment du support, j’investis uniquement lorsque cela correspond à mes critères au moment de l’investissement. Et oui, tout est en mouvement, même les critères de choix d’un investissement. Aujourd’hui, je suis plus sur une volonté d’obtenir un rendement sous forme de dividende ou de revenus locatifs mais demain ? Peut-être préfèrerai-je un rendement en capital ?

Tout cela pour dire que je nuance la phrase bien connue de Warren Buffet avec celle bien connue de ceux qui nous veulent du bien : banquiers, vendeurs de défiscalisation…

Le résultat aujourd’hui ?

Mon porte-feuille boursier se limite à 5-6 lignes pour un rendement en terme de dividende d’environ 10 %. Mes revenus immobiliers par contre, sont moins reluisant… plombés par un achat presque réussi… Mais la situation s’améliore

Et pour vous que signifie « diversification » ?

Comme promis dans cet article,  je reviens sur ma première expérience d’achat d’appartement pour du locatif.

En 2007, j’étais convaincu que l’investissement locatif sans apport nécessitait un effort financier de plusieurs années de la part du propriétaire bailleur. Étant pressé de concrétiser un achat, je suis tombé sur un appartement F3 dans une résidence proche de mon lieu d’habitation. Le prix était légèrement inférieur au prix du marché car un locataire était déjà en place.

Nous avons donc sauté le pas et investi dans cet appartement sans apport (même pour les frais de notaires). Notre taux d’endettement a été mis à son maximum et nous devions compléter le loyer de 450 €/ mois pour payer les traites du prêt. La rentabilité brut était de 5.2 % (loyers chargés / prix d’achat frais de notaires inclus).

Aujourd’hui (3 ans après), nous avons toujours le même locataire. La loyer est révisé tous les ans lorsque cela est possible et malgré un loyer inférieur de 100-150 € / mois, cet investissement nous permet une épargne forcée.

Ça c’est pour les bons côtés… Les autres conséquences sont toutes autres…

D’abord, avec un endettement au maximum, envisager un nouveau prêt est très difficile. Ensuite, comme le loyer est inférieur au prix du marché et qu’il m’est difficile de réviser de façon conséquente ce loyer, nous ne pouvons pas revendre ce bien pour assainir la situation sans revendre à perte… Nous n’envisageons pas de résilier le baille non plus… notre côté humain ! Nous avons donc décidé de ne pas revendre et de conserver ce bien. Dans quelques années, nous pourrons toujours refaire le prêt sur une échéance plus longue afin de diminuer les traites mensuelles et générer un flux de trésorerie positif. Nous pourrons aussi envisager de rembourser une partie du prêt pour atteindre l’équilibre entre ce qui sort et ce qui rentre.

Depuis, les biens immobiliers envisagés doivent au moins avoir les qualités suivantes :

• l’espérance de loyer est au moins égal à 7 % (loyer brut envisagé / prix de vente incluant les frais de notaires) ;
• le financement doit être au minimum une opération blanche : loyer net supérieur ou égal au montant des traites du prêt immobilier. La mise de départ est donc fonction du flux de trésorerie souhaité.

Avez-vous d’autres critères ?

Dans l’à propos de ce blog j’écris que je vise l’indépendance financière. Je vais donc la préciser mais avant, peut-être faut-il la définir ?

L’indépendance financière peut être définie comme le point d’équilibre entre les dépenses et les revenus passifs.
Cela apporte deux questions complémentaires :
- qu’est qu’un revenu passif ?
- qu’est-ce qu’une dépense ?

Un revenu passif
Je définie le revenu passif comme étant un revenu ne nécessitant que très peu d’attention de la part du propriétaire du dit revenu. Un bien en location de longue durée peut être un exemple de revenu passif. Un bien en location meublé pour du tourisme pourra être considéré comme un revenu passif s’il est mis en gérance car si la présence du propriétaire est nécessaire toutes les semaines, ce n’est plus tout à fait passif.

Une dépense
Une dépense est tout ce qui sort du porte-monnaie : un loyer, un prêt bancaire pour son habilitation ou un emprunt d’investissement immobilier, des frais médicaux pas remboursés, des frais de voitures, les achats de biens matériels…

Allons plus loin
Le point d’équilibre entre les dépenses et les revenus dépend plus des dépenses que des revenus. Avec des dépenses mensuelles de 1000 €, l’indépendance financière sera plus facilement atteignable. Dans cet exemple, l’indépendance financière serait alors accessible à partir de 1100 € de revenus passifs mensuels… Et oui, il faut bien continuer à mettre 10 % de revenus de côté

J’ai défini l’indépendance financière comme étant le point d’équilibre entre les dépenses (+10 %) et les revenus passifs. Il faut cependant prendre en compte le facteur temps :

• l’inflation : elle doit être compensée par un revenu en constante augmentation. C’est notamment pour se prémunir de l’inflation que l’on doit continuer à mettre les 10 % de revenus mensuel de côté.

• la dépense : elle doit rester stable à revenu constant. Pour les dépenses, c’est à chacun de définir le niveau de vie qu’il vise pour son indépendance financière.

Et bien pour notre petite famille de 4 personnes, j’ai arbitrairement fixé notre indépendance financière à 2000 € de revenus passifs par mois hors inflation et hors prêts immobiliers.

Et vous quel chiffre posez-vous pour votre indépendance financière ? En avez-vous un ?

Je suis déjà propriétaire d’un box acheté l’an dernier. Il est loué et tout se passe bien avec le nouveau locataire. Maintenant que la situation est stable, je souhaite renouveler l’expérience en achetant de nouveau un box. Il faut donc que je décide quels sont les critères que je souhaite voir satisfait.

Les critères sont les suivants :

• un rendement de 7 % brut (loyer chargés / prix d’achat incluant les frais de notaires)
• des charges (hors impôts fonciers) inférieures à 10 % du montant du loyer prévu (loyer chargé)
• un box proche d’une gare
• un box entouré de rues à stationnement payant
• proche de mon lieu d’habitation

Pourquoi un rendement à 7 % minimum ?
Tout d’abord, il faut rappeler que l’investissement dans l’immobilier comporte des risques :

• loyers impayés : cas de mon premier locataire du box… pendant 6 mois. Autant dire que je connais !
• vacances des locataires : les charges restent à être payées
• difficulté à trouver un locataire : cela entraine une baisse du rendement. une solution peut être de positionner un loyer plus faible pour éviter la vacance par exemple et donc diminuer quand même le rendement.

Il faut bien que ces risques soient compensés par une espérance de gain supérieure à celle du livret A sinon aucun intérêt. Maintenant pourquoi fixer à 7 % plutôt que 6 % ? Tout simplement qu’à 6 %, je préfère acheter des parts de SCPI avec l’argent prévu pour le box… Et pourquoi pas 8 % alors ? Je me fixe arbitrairement à 7 % brut car fixer le critère à 8 % et au-delà réduirait la liste des opportunités actuelles à 0.

Pourquoi un critère sur les charges ?
Pour le cas de mon box, j’ai simplifié le fonctionnement avec le locataire. Il paie un loyer charges comprises et je ne fais pas de régularisation en fin d’année. C’est la solution qui me paraît la plus simple pour un box. Les charges grèvent donc directement le loyer perçu. Et j’estime qu’au delà de 10 % cela devient cher. Car au final, il faut encore déduire la taxe foncière. C’est seulement après que l’on parle d’impôts fonciers. Calculons. Avec les 10 % de charges, le rendement net avant taxe foncière est de 6,3 % (7 % – 7% * 10 %). Si en plus, on enlève un mois de loyer brut correspondant environ à la taxe foncière, cela fait un rendement net avant impôts sur le revenu de 5,6 % (6,3 % – 7 % / 12).
Les charges sont donc très importantes.

Concernant le lieu géographique
Je souhaite que le box soit près d’une gare afin d’augmenter les possibilités de location. Autour des gares SNCF (près de chez moi en région parisienne), les voitures s’agglutinent tous les jours de semaine et les stationnements payants et parking SNCF ne suffisent pas. De même, si tous les stationnements sont payants, les propriétaires de voitures sont plus disposés à louer un box pour y parquer leur belle auto Enfin, je le souhaite proche de chez moi tout simplement pour pouvoir m’en occuper plus facilement.

Avez-vous d’autres idées de critères ? En appliquez vous d’autres ?